EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR
Öncelikle evi satan kişinin, konutun gerçek sahibi olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır
Satın alınacak gayrimenkulün tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir çünkü satın alınacak taşınmaz üzerinde var olan yasal sınırlamalar ve engeller tapu müdürlükleri nezdinde tutulan kütüklerden sağlıklı bir şekilde öğrenilebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesinde tapuya güven ilkesi açıklanmıştır. Medeni kanunda bahsedilen bu ilke tapuya güvenerek bir evi bir başkasından satın alan kişiyi korumaktadır. Ev alırken en önemli husus evi satan kişinin o gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığını şüpheye yer bırakmayacak şekilde kesin olarak tespit etmektir.
Maket üzerinden ev alırken riskleri en aza indirmek için belediyelerin imar müdürlüğünde olan projeleri ile tapu kayıtları arasında hukuki bir sorun olup olmadığı incelenmelidir.
Projeden ev satışlarında görselliğe hitap etmek açısından maketler kullanılır ve bu durumda, ev henüz proje ise detaylı incelenmesi, sözleşmenin titizlikle hazırlanması, gayrimenkulü satacak şirketin mali durumunun tespit edilmesi, hakların bilinmesi ve birtakım önlemler alınması önem taşır. Bu husustan ayrı kalmak üzere, ev anahtar teslim olarak devrediliyorsa, ileride doğabilecek sorunları önlemek için bizzat gezilmelidir. Eğer satın alınacak evde herhangi bir ayıp varsa bu ayıplar belirlenmeli, Tüketici Kanunundan doğan haklar bilinmelidir.
Tapuda, ev satın alınırken beyan edilen satış değerine dikkat edin
Tapu işlemi sırasında alınan konutun değerinin yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edilmesi de gerekir çünkü tapuda satış bedeli gerçek bedelden daha az gösterilirse, 213. Sayılı Vergi Usul Kanununun ilgili maddeleri gereği eksik ödenen alım-satım harçları cezalı olarak satıştan sonra evin olduğu yer vergi dairesi marifetiyle yeniden tahakkuk ettirilebilir.
Alacağınız gayrimenkulün iskan izninin alınıp alınmadığına dikkat edin
Tapu kütüklerinden kontrol edilerek alınacak tapu üzerinde kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edilmelidir. Satın alınan evin iskan belgesinin alınmamış olması, satıştan sonra komşu ev sahipleriyle ya da ilgili belediye ile sorunlar yaşamanıza sebep olabilir.
Konut üzerinde hakkı olanların onayı alınmalı
Satılan konut aile konutu ise üzerinde hakkı olan diğer eşin onayı alınmalıdır. Zira ileride açılabilecek tapu iptal davasında, tapu devredilse bile iptali durumuyla karşı karşıya kalınabilir.
Kadastroya gidip ya da Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün bilişim sistemlerini kullanarak alacağınız gayrimenkulün haritadaki konumuna bakın
Kadastro müdürlüğüne gidilerek satın alınmak istenen gayrimenkulün haritadaki konumuna bakılmalıdır. Ya da artık telefon uygulamaları dahi olan tapu kadastro müdürlüğünün online uygulaması ile satın alacağınız evi net olarak belirleyin. İlgili belediyeye müracat ederek alacağınız evin çevresinde ne tür yapılar olduğunu ya da gelecekte nelerin yapılacağına ilişkin imar kayıtlarını inceleyin.
Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığı araştırılmalıdır. Binanın projesinde daha sonra değişiklik yapılıp yapılmadığını tespit edin. Kendisine bilgi verilmeyen tüketici mağdur olabilir.
Ev alımında, alıcı ve satıcı arasında nelere dikkat edilmeli?
Gayrimenkul alım satımı yapılırken taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeneceği satış protokolüne yazılmalı ve cezai şart miktarı belirlenmelidir. Çünkü sözleşme, alıcıyı satıcının sonraları ileri süreceği anlaşma dışı konularda zarar ihtimallerine karşı korur. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği depozito ödemesi geri alınır. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ücret ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapmak zorunda kalır.
Tapudaki masrafların kimin tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varılması ve anlaşma hususunun daha sonra taraflar arasındaki sözleşmeye yazılması gerekmektedir.
Alacağını gayrimenkulün değerleme raporunu uzman kuruluşlaara yaptırın
Maket üzerinde de olsa evin ekspertizini yaptırmak en doğrusudur. Bu yolla evin gerçek değeri, hukuki bir sorunu olup olmadığı ortaya çıkar; vaat edilen sosyal tesis, yeşil alan gibi donatıların fiyat üzerinde yarattığı farkın yani şerefiye bedelinin de gerçeğe uygun olup olmadığı tespit edilebilir. Tüm bunlardan sonra sözleşme imzalanarak sonuca nihayet varılıp gayrimenkul sıkıntısız bir şekilde satın alınabilir.
Mağduriyetlere sebep olan husus bilgi eksikliği!
Tapusu olmayan, bitmemiş bir projeden “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” ile konut satın alınacaksa, varsa önceki satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekir. Bu satış vaadi sözleşmesi hazırlanırken bu konuda da uzman avukatınızdan destek almanız menfaatinizedir.
